O ganho sujeito a IRS corresponde ao saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano, consistindo estas diferenças entre o valor de aquisição e o valor da venda.
As mais valias assim obtidas, só são consideradas para efeitos de IRS, por 50% do valor do saldo, positivo ou negativo ( art.º 43.º/1 e 2 do CIRS).
Valor de realização (venda): o valor que haja sido considerado para efeitos de liquidação de IMT;
Valor de aquisição:
- a título gratuito: o valor que haja sido considerado para efeitos de liquidação do imposto de selo;
- a título oneroso: o valor que haja sido considerado para efeitos de liquidação de IMT.
Sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data de aquisição e a data da alienação, o valor de aquisição do imóvel é actualizado pela aplicação dos coeficientes de correcção monetária publicados, anualmente, por Portaria do Ministro das Finanças (1) (art.º 50.º do CIRS).
Ao valor de aquisição, acrescem também os encargos com a valorização do bens, comprovadamente realizados nos últimos cinco anos, e as despesas necessárias e efectivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, de que são exemplo: despesas notariais, IMT, custos com a mediação imobiliária, etc.
(1) Para o ano de 2010 - Portaria n.º 785/2010, de 23 de Agosto. - coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados em 2010.
Para encontrar o respectivo coeficiente de correcção monetária relativo ao valor de aquisição, a Portaria a aplicar é a que respeita ao ano de alienação, sendo que o coeficiente será o que corresponder ao ano de aquisição.
Assim por exemplo: Um imóvel que tenha sido vendido no ano de 2010 e tenha sido adquirido, no ano de 1990. O coeficiente de correcção monetária correspondente a este ano de aquisição é o de 2,05 constante da portaria supra.
Fórmula de apuramento de mais-valia fiscal:
MV.FISCAL = Valor de realização - (valor de aquisição x coeficiente de correcção monetária)
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