Mais-valias: - Nua-propriedade Vs. Usufruto

Qual a data de aquisição a considerar?

No caso de transmissão separada do usufruto, a data de aquisição a considerar é a da propriedade. Isto é, se tiver sido adquirida a nua-propriedade de um imóvel em 1980 e a respectiva propriedade plena, com a extinção do usufruto em 1994, viesse a ser alienada nesse mesmo ano, não haveria sujeição a mais-valias, porquanto se considera que a data da aquisição do direito de propriedade teve lugar em 1980.

Já na vigência do Código de Mais-valias de 09/06/1965, a jurisprudência considerava para efeitos daquele imposto, no caso de trasnsmissão da propriedade separada do usufruto, como data de aquisição, a da nua-propriedade (Parecer publicado na C.T.F. - Ciência e Técnica Fiscal n.º 169-170, pag 285-286).

IRS- Mais-valias. Reinvestimento

Como se sabe, os ganhos obtidos com a venda de um imóvel destinado à habitação própria e permanente dos sujeitos passivos ou do seu agregado familiar, são excluídos da tribução de IRS, desde que: (als. a) e b), n.º 5 do art.º 10.º do CIRS)

a) no prazo de 36(1) meses,contados da data da realização, o valor da venda do imóvel, abatido de eventual empréstimo contraído na compra de imóvel, for reinvestido na compra de um novo imóvel, terreno para construção de imóvel.

Dizendo de outro modo, um S.P. vende a sua habitação própria e permanente e obtem dessa alienação um ganho de mais-valias. Se aplicar o valor da venda, na compra de um outro imóvel para o mesmo fim, esse valor de realização será excluído da tributação de IRS, se for reinvetido no prazo de 36 meses, a contar da data da realização. Mas se para a mesma compra tiver recorrido a um empréstimo bancário, este não concorrerá para o cômputo do reinvestimento, por se ter de deduzir a amortização do empréstimo, resultando assim um reinvestimento parcial.

b) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo, contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento a que se refere a alínea anterior, desde que efectuada nos 24(1) meses anteriores.

Ou seja, também poderá haver exclusão de tributação em sede de mais-valias, se o valor da venda do imóvel tiver sido aplicado na compra de um imóvel, efectuada nos 24 meses anteriores ao da realização.

(1) Red. dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31/12

O S.P. deverá manifestar o interesse em reinvestir, na declaração de IRS do ano da realização.

Para melhor compreensão desta matéria, irei transcrever o sumário do Ac. n.º 938/04, de 07/12/2004, do STA.

"I - Nos termos do art. 10.º, n.º 5 do CIRS, na redacção dada pela Lei n.º 10-B/96, de 23 de Março, são excluídos da tributação de I.R.S. (mais-valias) os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação do sujeito passsivo ou do seu agregado familiar se, no prazo de 24 meses contados da data da realização, o produto da alienação for reinvestido na aquisição de outro imóvel.

II - Se o contribuinte, para aquisição do novo imóvel recorreu a crédito bancário, a aquisição do novo imóvel, na parte em que houve utilização de crédito bancário, não foi feita utilizando o produto da alienação e, por isso, na parte não utilizada não pode entender-se ter havido o reinvestimento necessário para excluir a tributação.

III - Se o crédito utilizado na aquisição não chega para cobrir os custos de aquisição do novo imóvel, estar-se-á perante um reinvestimento parcial, situação em que o benefício respeita apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido."

Exemplificando:

Venda do imóvel: € 85.000,00

Compra de imóvel: €55.000,00

Manifestação de reinvestimento: € 55.000,00

Empréstimo bancário: € 30.000,00

Do produto da alienação só se pode considerar: € 25.000,00.

Isenção de IMI - artigo 48.º EBF: Prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos passivos de baixos rendimentos.

Estou em crer, existirem muitos contribuintes, sobretudo pensionistas com pensões baixas, que poderiam beneficiar da isenção de IMI dos seus prédios urbanos e/ou rústicos se, para tanto, tomassem a inicativa de pedirem a referida isenção ao abrigo do artigo 48.º do E.B.F.
Mas para isso, será necessário que se observe o seguinte:

Pressupostos:
a) Que o rendimento bruto total do agregado familiar, não ultrapasse o dobro do valor anual do salário mínimo nacional; (Em 2010: €475x14x 2 = €13.300,00 e
b) Que o valor patimonial total não exceda 10 vezes o mesmo salário mínimo nacional, ou seja € 66.500,00 = (475x14x10)
Requisitos:
a) Apresentar requerimento devidamente fundamentado, dirigido ao chefe do serviço de finanças da área da situação do(s) prédio(s);
b) Pedido a ser apresentado até 30 de Junho do ano em que tenha início a isenção solicitada.

Imposto de Selo - Contrato de arrendamento.

Se a duração do contrato de arrendamento urbano for superior a 6 meses, deverá ser celebrado por escrito (art.º 1.069.º do C,.C.).

Nestas circunstâcias, os sujeitos passivos, designadamente os locadores e sublocadores, deverão apresentar no serviço de finanças da localização do prédio, um exemplar do contrato, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações ou, no caso se preomessa, da disponibilização do bem locado (art.º 60.º do CIS)

De acordo com o disposto no artigo 2.º da T.G.I.S., sobre o valor da renda ou do aumento estipulado para o período da sua duração, incide uma taxa de 10%.

Ainda no âmbito do arrendamento, refira-se que o locador deverá, antes da celebração do contrato, facultar ao arrendatário o acesso à ficha técnica para habitação, a que se refere o artigo 4.º do D.L. n.º 68/2004, de 25/3, exepto se o prédio tiver sido construído antes de 07 de Agosto dede 1951.

Mais-valias: Bens adquiridos em acto de divisão ou partilha.

Nos termos do artigo 2.119.º do C.Civil, os efeitos da partilha retroagem ao momento da abertura da herança.

Assim, o enquadramento jurídico-tributário da sujeição a IRS dos rendimentos obtidos com a alienação de bens imóveis adquiridos por partilha, quando nesta são adjudicados bens de valor superior à quota ideal e a sentença adjudicatória tenha transitado em julgado após a vigência do CIRS (01.01.89) - o momento de aquisição dos bens por sucessão "mortis causa," é o da abertura da herança, ainda que na partilha sejam adjudicados aos herdeiros bens de valor superior aos da sua quota ideal (cf. circ. n.º 31/92, de 19.10.92, da DGCI).

IRS- Cat.G - Venda de prédios rústicos cuja propriedade foi adquirida por sucessão testamentária, com contrato de permuta à "posteriori"

Um autor de herança, deixou testamento, em que instituiu vários legatários sobre determinados prédios rústicos, cuja abertura da herança ocorreu em 17/09/1986.

A partir desta data, os legatários passaram a ser comproprietários dos ditos prédios rústicos e, por isso, cada um dos co-legatários adquiriu o direito de propriedade sobre uma quota ou fracção de cada um dos prédios rústicos que integravam os objectos legados.

A forma especial de extinção da compropriedade é a divisão (cf. artigos 1412.º e 1413.º do C.Civil).

No caso, não foi essa a forma adoptada, mas sim a contratual - a permuta - realizada em 1992.

E a permuta é, tal como a compra e venda, um contrato translativo oneroso.

Por acção da permuta cada um dos ex-comproprietários adquiriu a propriedade de determinados prédios rústicos que integravam os objectos legados, ou seja em 1992.

Nestas circunstâncias, temos aqui dois momentos de aquisição, o primeiro, em 17/09/1986, relativo ao da abertura da herança e, o segundo à data da permuta de 1992.

Assim, face ao contrato de permuta realizado após 01/01/1989, temos em sede de IRS o seguinte:

a) O ganho que resulte da eventual venda desses prédios rústicos terá, na parte respeitante às fracções adquiridas por permuta, enquadramento no artigo 10.º, n.º 1 , al. a) do CIRS e estará,por isso, sujeito a tributação no domínio deste imposto.

b) Não será pois, aplicável a esse ganho, a norma de direito transitório do artigo 5.º do D.L. n.º 442-A/88, de 30/11, uma vez que o direito de propriedade sobe essas fracções recebidas por permuta foi adquirido em data posterior à entrada em vigor do Código do IRS.

IRS: Mais-Valias - categoria G - Regime transitório.

As mais-valias obtidas, antes da entrada em vigor do CIRS, tinham um tributação própria e autónoma, no âmbito do então designado Código de Imposto de Mais-valias, aprovado pelo Dec. Lei n.º 46.673, de 07/06/1965. Esta lei tributava apenas a alienação onerosa de terrenos para construção urbana, adquiridos após 07 de Junho de 1965, excluindo os ganhos auferidos com a venda de prédios rústicos e urbanos.

Agora, em sede de IRS, estebelece o respectivo código, na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º que, constituem mais-valias os ganhos obtidos com a alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis e a afectação de quaisquer bens do património particular a actividade empresarial e profissional, exercida em nome individual pelo seu proprietário.

Perante a alienação onerosa de um bem ou direito sobre imóveis, há que, relativamente a esta matéria, ter presente o regime transitório previsto no artigo 5.º do D.L. n.º 442-A/88, de 30/11, que refere: - os ganhos que não eram sujeitos ao Imposto de Mais-Valias, resultantes da venda de imóveis, como prédios rústicos não destinados a construção ou prédios urbanos, só ficam sujeitos a IRS, se a aquisição desses bens ou direitos a que respeitam tiver sido efectuada depois de 01/01/1989.