Contrato de promessa de compra e venda - cessão de posição contratual do promitente adquirente a terceiro.

Diz-nos o n.º 1 do artigo 424.º do C.Civil, que "No contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão".

Assim, estando em causa a cedência da posição contratual do promitente adquirente a terceiro, conferido no exercício de um direito por contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel, essa cedência de posição está abrangida pelas regras de incidência do CIMT.

Enquadramento legal:

• Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. b) do CIMT.
• Valor tributável: regra 18.º, n.º 4 do artigo 12.º do CIMT - preço pago (inclui o sinal e os reforços ou adiantamento) pelo promitente adquirente originário ao promitente vendedor.
• Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato - n.º 5 do art.º 17.º do CIMT.
• Liquidação: o cessionário sujeito passivo não beneficia de qualquer isenção ou redução de taxa - al. e) do art.º 4.º do CIMT e ficará de novo sujeito a IMT se vier a outorgar, como adquirente, a escritura de compra e venda.
• Pagmento: antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo don.º 3 do art.º 22.º do CIMT.

Contrato de promessa de aquisição e de alienação c/ cláusula de livre cedência

Neste tipo de contrato há igualmente uma ficção de transmissão onerosa de imóveis sujeita a IMT, cuja "ratio legis" - visa combater a evasão fiscal.

Assim, temos o seguinte enquadramento legal de tributação em sede de IMT:

• Incidência: artigo 2.º, n.º 3, al. a) do CIMT.
• Valor tributável: regra 18, do n.º 4 do artigo 12.º do CIMT - preço pago (inclui o sinal e os reforços ou adiantamentos) pelo promitente adquirente originário ao promitente vendedor.
• Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato - n.º 5 do art. 17.º do CIMT.
• Liquidação: o promitente adquirente não beneficia de qualquer isenção ou redução de taxa - al. e) do art.º 4.º do CIMT.
• Pagamento: antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo do n.º 3 do art. 22.º do CIMT.

Nota: Sempre que o contrato definitivo seja celebrado com o promitente adquirente que já tenha pago parte ou a totalidade do imposto, só há lugar a liquidação adicional quando o valor que competir à transmissão definitiva for superior ao que serviu de base à liquidação anterior, procedendo-se à anulação parcial ou total do imposto, se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou isenção.

Orçamento do Estado de 2011

A proposta de orçamento do Estado para 2011 foi ontem entregue na A.R. já a altas horas da noite, mesmo assim incompleto, sem o relatório. Do que neste momento se conhece, verifica-se que ninguém escapa ao aumento de impostos, havendo nomeadamente agravamento do IRS, com a fixação de limtes para as despesas de educação e de saúde, bem como com a actualização em 2,2% dos diversos escalões; No IRC há a novidade da diminuição de 6 para 4 o número de anos, em que será possível deduzir os prejuízos fiscais; O IVA como imposto indirecto que é irá abranger todas as bolsas, as menos e as mais recheadas, mas aqui a conversa é outra. A taxa normal que hoje é de 21% irá passar para os 23%. Contudo, no que respeita a alguns produtos alimentares há a particularidade de alguns deles passarem da taxa reduzida de 6% para a taxa normal de 23%. Haverá também extinção de benefícios fiscais,como os relatvos às energias renováveis, ambiente, etc. Vai ser mesmo a doer, obrigando todos nós a suportar grandes sacrifícios. Mas será que irá mesmo valer a pena? Eu gostaria acreditar que sim, mas o que temos visto todos estes anos, é que tem havido o maior desrespeito pelo dinheiro dos impostos que os contribuintes pagam, pelos reponsáveis políticos que nos têm governado. Os gastos em obras faraónicas, apoio a empresas do regime, as PPP,s e os BOYS, têm sido o sorvedouro e a má gestão dos dinheiros públicos. As notícias destes últimos dias sobre os gastos do Estado e os valores que ganham as Administrações de empresas Públicas, são verdadeiramente obscenas. E aquela de um boy oferecer a outro boy do mesmo partido um lugar numa empresa pública com a promessa de ir auferir €15.000,00. Se alguma dúvida ainda havia com os acontecimentos passados nos casos da TVI, PT, etc., parece não haver dúvida que ainda não arripiaram caminho na conduta de sacar o mais possível enquanto isto durar.

Promessa de compra e venda com tradição

Incidência: De harmonia com o disposto no artigo 2.º, n.º 1 e 2, al. a) do CIMT, há sujeição a IMT, nas promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou este esteja a usufruindo os bens.

No entanto, há exclusão de incidência quando as aquisições para habitação se destinam a residência própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, excepto se for introduzida cláusula de livre cedência, cedência de posição contratual ou procuração irrevogável.

Valor tributável: apenas sobre a parte do preço pago pelo promitente adquirente ao promitente alienante ou pelo cessionário ao cedente. (regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CMT)

Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato. (art.º 17.º, n.º 5 do CIMT)

Transmissão de partes de capital das sociedades

Incidência: as situações previstas no artgo 2.º, n.º 2 al. d) do CIMT.

Valor tributável: regra 19.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT:

• VPT dos imóveis corresponde à quota ou parte social maioritária, ou pelo valor total desses bens, consoante os casos, preferindo em ambas as situações o valor do balanço, se superior.
• Nocaso de aquisições sucessivas, o imposto respeitante à nova transmissão será liquidado sobre a diferença de valores determinada da mesma forma.
• Se a sociedade se dissolver e todos ou alguns dos imóveis ficarem a pertencer ao sócio ou sócios que já tiverem sido tributados, o imposto referente à nova transmissão incidirá sobre a diferença entre o valor dos bens agora adquiridos e o valor por que anteriormente o imposto foi liquidado

IMT - Celebação da escritura entre o procurador e o representado

Trata-se de uma ficção legal de transmissão, a outorga de procuração irrevogável quando está em causa o poder de dispor de imóveis por parte do procurador e, não uma transmissão de património operada em termos de direito civil; esta só se concretiza com a escritura - artigo 879.º do C.Civil.

Legislação aplicável:

Incidência: art.º 2-º, n.º 1 do CIMT;

Valor tributável: - art.º 12.º

Liquidação: Em conjugação com a última parte da alínea f) do art.º 4.º, aplica-se o n.º 3 do art.º 22.º , para evitar a dupla tributação: se o valor do imposto a pagar na outorga da escritura for igual àquele sobre que incidiu o IMT da outorga da procuração irrevogável, não haverá lugar a liquidação de imposto pela celebração da escritura; se o valor for inferior, haverá lugar a anulação parcial se o efectivo adquirente beneficiar de isenção ou de redução de taxa.

O momento da liquidação deve preceder o acto ou facto translativo dos bens (art.º 22.º/1do CIMT)

O procurador nunca pode beneficiar de qualquer isenção ou redução de taxa, a não ser que venha a ser o adquirente na escritura de compra e venda.

IMT- Procurações irrevogáveis

A noção de procuração é-nos dada pelo n.º 1 do artigo 261.º do C.Civil, em que a procuração é o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos, sendo que o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites e poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídcia deste último. (258.º C.C.).

No entanto, a procuração já será irrevogável por força da lei se tiver sido conferida também no interesse do procurador ou de terceiro, não podendo ser revogada sem acordo do interessado, salvo ocorrendo justa causa (art.º 263.º/3 do C.C.).

As procurações conferidas também no interessse do procurador ou de terceiro, devem ser lavradas por instrumento público cujo original é arquivado no cartório notarial.(116.º/2 C.Not.)

A título de exemplo refira-se o caso em que é passada procuração pelo promitente vendedor ao comprador para que este possa vender o bem a si mesmo ou a terceiro.

Nestas circunstâncias, haverá lugar a tributação em sede de IMT. Assim:

Incidência real: O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre imóveis situados no país, sendo que, se considera que há também lugar a transmissão onerosa dos direitos antes referidos sobre imóveis, na outorga de procuração irrevogável que confira poderes de alienação de bens imóveis ou de partes sociais relativas a sociedades em nome colectivo, por quotas ou em comandita simples que possuam bens imóveis, quando pela correspondente aquisição um sócio fique a deter pelo menos 75% do capital social ou o número de sócios se reduza a dois, sendo estes marido e mulher casados em regime de comunhão. (n.ºs 1,2e 3 al. c) do art.º 2.º do CIMT).

Incidência pessoal: O IMT é devido pelo procurador ou por quem tiver sido substabelecido, não lhe sendo aplicável qualquer isenção ou redução de taxa, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 22.º (art.º 4.º, al. f)).

Valor tributável: De acordo com o n.º 1 do artigo 12.º, conjugado com as al. a) e b) do n.º 5 do mesmo artigo - é o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o VPT dos imóveis, consoante o que for maior; nas partes sociais ou quotas, o valor tributável será determinado nos termos da regra 19.ª do n.º 4 do artigo 12.º do CIMT.

Taxas: Não havendo neste caso qualquer isenção ou redução, a taxa a aplicar será sempre de 5% ou de 6,5%, consoante o imóvel seja um prédio rústico ou urbano (al. c) e d) do n.º 1 do art.º)

17.º do CIMT).

Liquidação/Pagamento: antes da outorga do acto (n.º2 do art.º 22.º do CIMT).